El vuelo hacia la calidad de los bienes raíces está acercando a inversores y usuarios
Las necesidades convergentes conducen a más diálogo y transparencia que nunca
Los inversores desconfían de la economía. Las empresas están tratando de atraer a la gente de vuelta a la oficina. Ambos grupos están trabajando hacia sus objetivos de sostenibilidad.
Todo esto hace que los bienes raíces de alta calidad, edificios que cumplen con las especificaciones ecológicas o espacios que las empresas desean arrendar y donde los empleados desean trabajar, sean los que todos quieren en este momento.
La convergencia en la calidad está provocando un cambio importante en la industria. La relación entre inversores y usuarios ha sido durante mucho tiempo en gran medida transaccional, y en ocasiones incluso contradictoria. Pero se está convirtiendo cada vez más en uno de cooperación y asociación.
Sigue leyendo para conocer los impulsores de esta dinámica cambiante, y el estado de los bienes raíces en general, con Beverley Kilbride, Directora de Operaciones europea de LaSalle Investment Management, y Andy Poppink, CEO de JLL EMEA Markets..
¿Qué impulsa la demanda de inmuebles de calidad desde el punto de vista de los usuarios?
Andy Poppink: La mayoría de los ejecutivos del sector inmobiliario – tres de cada cuatro, según un estudio de JLL – creen que la oficina es clave para su futuro. Quieren que su gente vuelva a estar unida, colaborando e innovando, por lo que buscan espacios de trabajo flexibles, ricos en servicios y de calidad. No hay que olvidar que el mercado laboral sigue siendo históricamente escaso, por lo que la competencia para atraer y retener a personas de calidad sigue siendo extremadamente alta.
En segundo lugar, quieren cumplir los requisitos ESG (n. del t. Ambiente, Sostenibilidad y Gobernanza) tanto por exigencia normativa como por verdadera demanda de sus clientes, consumidores y personas.
Por último, y más recientemente, se han preocupado mucho por el impacto económico de los resultados en sus empresas, inmuebles y mano de obra.
Estos tres aspectos son ahora prioritarios para los usuarios y, para cada uno de ellos, necesitan socios inversores que les proporcionen espacio, contratos de arrendamiento y condiciones que les ayuden a alcanzar esos objetivos.
¿Qué pasa con los inversores? ¿Qué los lleva a la calidad?
Beverley Kilbride: Por el lado de los inversores, ESG es sin duda el principal impulsor. Pero ha habido un cambio de las buenas intenciones a la creación de un viaje ESG medible. Esto se debe a que sus inquilinos ahora preguntan sobre la huella de carbono del edificio real y cómo eso se traducirá en el rendimiento operativo.
Estamos viendo este vuelo hacia la calidad a nivel mundial y en todos los sectores, no solo en las oficinas. Pero cuando se trata de espacio de oficina, la implementación del trabajo híbrido y las proyecciones de las organizaciones sobre los requisitos de espacio futuros significa que estamos viendo usuarios que piden una reducción en el número de escritorios, junto con un aumento en el espacio de colaboración y un nivel muy alto de servicio.
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Entonces, ¿los inversores ahora tienen que mejorar su juego?
Beverley: Absolutamente. Ha habido una clara polarización en el mercado entre las acciones de grado A y el resto. Posteriormente, la oferta limitada y el deseo de alcanzar los objetivos de sostenibilidad crean oportunidades que ayudan a LaSalle a asumir ambiciosos proyectos de renovación.
Por ejemplo, está surgiendo una nueva tecnología y la innovación es vital si queremos ofrecer edificios con un desempeño mejorado y al deseo de los usuarios.
Sin embargo, estamos en una etapa del ciclo del mercado en la que aún no tenemos una práctica clara y coherencia en los estándares y valoraciones acreditados. También estamos navegando por los desafíos de costos y las incógnitas en torno a la cadena de suministro, el precio de los materiales y la mano de obra.
Todos estos son factores que los inversores deben tener en cuenta. Incluso si la inflación cae, es poco probable que los costos de materiales bajen, por lo que el canal de suministro futuro permanecerá bajo presión durante algún tiempo más. Significa que habrá una competencia continua y seguiremos viendo propiedades de calidad obteniendo una prima.
¿Qué tal los arrendamientos? ¿La demanda de flexibilidad y calidad de los usuarios está teniendo un impacto allí?
Andy: Los usuarios se encuentran en un conflicto entre su demanda de contratos de arrendamiento más cortos y flexibles que se adapten a plantillas dinámicas y la disponibilidad de espacios que respondan a sus prioridades. Un espacio de calidad requiere inversión de capital, pero cuanto más corto es el contrato, más caro resulta para el usuario. Se trata de encontrar el equilibrio y trabajar en colaboración con los inversores. No creo que hoy se pueda escribir una regla que diga que los arrendamientos serán necesariamente más cortos.
Beverley: Estoy de acuerdo. Ahora buscamos asociaciones más estrechas y un diálogo constante sobre cómo adaptar las operaciones y las inversiones para asegurarnos de que ambas partes alcanzan sus objetivos, lo que supone un verdadero cambio en la dinámica.
Andy: ESG y las operaciones son un factor clave en este cambio de relación, porque la mayor parte del impacto de carbono de un edificio se produce a partir de las operaciones en curso, que es absolutamente una actividad compartida. Así que tenemos que seguir trabajando como socios durante toda la vigencia de los contratos de arrendamiento.
¿Cómo impulsan estos objetivos comunes una mayor transparencia entre las partes?
Andy: Los usuarios quieren saber qué es lo que ofrecerá un servicio de gestión de edificios y propiedades, y cuál puede ser el rendimiento de un inmueble. Por su parte, el propietario intenta saber qué debe hacer para satisfacer las necesidades de los usuarios. Esto exigirá una mayor comunicación en las primeras fases del proceso y, sobre todo, la debida diligencia en la recopilación de datos para facilitar la toma de decisiones bien fundadas. Y luego están las métricas y la recopilación continua de datos que se necesitan para apoyar los requisitos de información ESG tanto de los inversores como de los usuarios.
Beverley: Sin duda hay una mayor transparencia: ya no estamos en la jerarquía tradicional de propietario e inquilino. Ahora compartimos más información con los usuarios de forma continua, hablamos de mucho más que de las condiciones del contrato y el alquiler. Estos diálogos y los niveles de compromiso son muy diferentes a los de ciclos anteriores.
Ya no se puede comprar bienes inmuebles y no intervenir. No funciona. Hay que participar y colaborar en todo momento. Hay una agenda común, aunque a veces la jerarquía en términos de prioridades sea diferente.
Andy: Si damos un paso atrás y analizamos el pensamiento empresarial en términos más generales, el tema de Davos de este año fue "la cooperación en un mundo fragmentado". Esto demuestra que cada vez se reconoce más la importancia de las asociaciones. La capacidad de recuperación que estamos presenciando en los mercados inmobiliarios se debe a la habilidad de inversores y usuarios para trabajar hacia los objetivos comunes. Para que, en última instancia, lleguemos juntos.
Contacto con Beverley Kilbride y Andy Poppink
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