Se intensifica la competencia por la deuda inmobiliaria europea

Sin embargo, la dinámica de los prestamistas está cambiando, ya que cada vez más prestamistas no bancarios están participando en la escena: "Los bancos nacionales ahora representan solo el 35% de los préstamos pendientes, en comparación con más del 70% hace veinte años", dice Cameron Ramsey, Director de Mercados de Capital, Investigación y Estrategia EMEA y Reino Unido.

Las cifras, publicadas en el informe de préstamos inmobiliarios semestral de Bayes, se refieren a acuerdos en el Reino Unido, pero ofrecen una "buena aproximación de lo que estamos viendo en Europa", dice Ramsey: "Hasta 2011, el préstamo inmobiliario estaba dominado por completo por los bancos, repartido entre Reino Unido y otras geografías, pero desde entonces, una proporción cada vez mayor de aseguradoras y otros prestamistas ha ingresado al mercado y en 2023 representaron una participación récord superior al 40%".

Esto ha resultado en márgenes más ajustados y una competencia más intensa, ya que los prestamistas principales y los nuevos participantes luchan por un número limitado de acuerdos.

"Hay una búsqueda más agresiva de oportunidades entre los prestamistas", dice Brad Greenway, Co-Jefe de Deuda y Financiamiento Estructurado de JLL EMEA. "El mercado de deuda europea está presenciando una mayor competencia, con márgenes tan ajustados como en los 100 puntos básicos bajos para financiamientos principales en toda Europa y en los 100 puntos básicos medios en el Reino Unido".

La logística toma protagonismo

La mayor competencia también está moldeando las estrategias de los prestamistas, con la logística a la cabeza como clase de activos preferida, seguida de cerca por el sector inmobiliario. Los sectores emergentes, como las ciencias de la vida y los centros de datos, también están despertando el interés de los inversores, que buscan formas de diversificar y aumentar la rentabilidad.

A pesar de las recientes incertidumbres macroeconómicas, los mercados de deuda han mostrado resistencia, manteniéndose "abiertos para los negocios".

Sin embargo, los movimientos recientes del mercado sugieren un posible cambio en las tendencias de financiamiento. Mientras que el refinanciamiento dominó el panorama el año pasado, ha habido un aumento en el financiamiento para nuevas adquisiciones y una mayor actividad de licitación.

"El año pasado vimos una proporción de 90/10 a favor del refinanciamiento, con muy poco financiamiento para nuevas adquisiciones, pero los desarrollos recientes sugieren un cambio, con una fuerte competencia y actividad de licitación emergiendo en el mercado", explica Ramsey.

Las firmas de capital privado están impulsando este resurgimiento y adoptando un enfoque más emprendedor.

"El capital privado desempeñó un papel fundamental en liderarnos fuera de la recesión anterior y sigue siendo altamente activo en Europa, impulsado principalmente por fondos estadounidenses".

Optimismo cauteloso

A pesar del optimismo cauteloso, se espera que las mejoras en el horizonte sean gradual, según Ramsey: "Gran parte del capital principal, tanto en acciones como en deuda, se mantendrá al margen hasta que exista una mayor certeza en torno a las condiciones macroeconómicas".

Hasta entonces, los inversores deberán seguir explorando sectores y fuentes de financiamiento alternativas para generar rendimientos.