Por qué más remodelaciones de oficinas se están adaptando a los empleados

Los propietarios de edificios generalmente esperan hasta que las oficinas estén vacías para mejorar o modernizar los espacios antes de que comience el próximo arrendamiento. Pero los propietarios de edificios han comenzado a emprender proyectos de renovación más significativos mientras las empresas todavía están allí. Cualquier inconveniente, ya sea para los propietarios o los inquilinos, se considera cada vez más necesario para evitar penalidades financieras o la obsolescencia total, en medio de nuevas regulaciones de sostenibilidad.

Para los inquilinos, esto significa que los empleados pueden encontrarse usando las escaleras en lugar de los ascensores, ya que estos últimos son utilizados para transportar materiales y equipos. Mientras tanto, los propietarios deben minimizar el ruido y los cortes de energía, y asegurarse de que el edificio permanezca accesible.

"Aunque la desocupación sería el escenario ideal para una remodelación, rara vez todo se da para que tengas plena libertad," afirma Paula González, Directora de Program Management en JLL. Reglamentos como el Décret Tertiaire en Francia, el Acuerdo de París de la ONU y el MEES en el Reino Unido "están instando a propietarios e inquilinos a realizar cambios lo antes posible".

En 10 de las principales ciudades de Europa y América del Norte, el 90% de los edificios de oficinas tienen más de 10 años y es poco probable que cumplan con los futuros estándares de eficiencia energética. Y con más de 8,000 compañías comprometidas a nivel mundial con metas basadas en la ciencia, los usuarios ahora tienen criterios estrictos al momento de alquilar oficinas, y están dispuestos a pagar más.

La falta de edificios preparados para NZC significa que solo se cubrirá el 30% de la demanda futura de espacios de trabajo de bajo carbono en los próximos años, lo que ha llevado a un aumento promedio de más del 11% en la prima de alquiler de oficinas certificadas en Londres, mientras que en América del Norte y Asia se sitúa entre el 7% y el 10%, según los datos de JLL.

Acortando la brecha entre la teoría y la práctica

Estas regulaciones, junto con la demanda de oficinas más sostenibles, implica que existe una mayor urgencia por adecuar los edificios a los estándares requeridos. Y teniendo en cuenta el tiempo que corre, esperar a que estén desocupados se vuelve menos factible.

Sin embargo, aunque muchos propietarios de edificios tienen informes llenos de recomendaciones para lograr la neutralidad de carbono, la implementación está resultando más desafiante.

"Hay una gran diferencia entre las soluciones fáciles, como optimizar la gestión de edificios, los sistemas (BMS) o instalar iluminación LED y medidores inteligentes, y las remodelaciones más profundas que son mucho más perturbadoras para los usuarios", dice Katie Krelle, Jefa de Servicios de Activos Sostenibles. "Pero es posible planificar trabajos bastante significativos de manera gradual, programando las intervenciones para minimizar las interrupciones a través de una cuidadosa gestión de proyectos".

Para aquellos oficios que llevan a cabo mejoras importantes, como cambiar las unidades de manejo de aire o deshacerse de calderas de gas, esto significa que se esperan más horas antisociales, ya que trabajarán en turnos nocturnos y fines de semana para evitar molestar a los usuarios.

Otras medidas incluyen aislar un piso a la vez, o donde el espacio lo permita, instalar nuevas instalaciones de plomería, mecánicas y eléctricas junto a las antiguas, para luego cambiarlas por completo una vez que el sistema esté completo.

Un proyecto en Paddington, Londres, que tiene como objetivo cumplir con los estándares mínimos de eficiencia energética, utiliza este enfoque para reemplazar las calderas de gas por bombas de calor de fuente de aire. El resultado será mejorar el certificado de rendimiento energético de E a B. González está desarrollando las mejores prácticas, mapeando las regulaciones de Carbono Neto Cero, las fechas límite y los vencimientos de los contratos de arrendamiento, en comparación con los ciclos de vida del equipo, los costos de inversión de capital y los trabajos en conjunto para lograr economías de escala.

"Es importante cerrar la brecha entre las auditorías y la realidad, entre propietarios, inquilinos y fondos, para crear hojas de ruta estratégicas pero prácticas. Hoy demostramos el impacto financiero a corto y largo plazo en términos de ahorro de energía y carbono y cómo se traduce en rendimiento, retorno de inversión y TIR", dice González.

Lograr la participación de los inquilinos

Los usuarios se están convirtiendo rápidamente en impulsores clave para la renovación, dice Krelle.

"Los usuarios tienen sus propios objetivos de sostenibilidad y están evaluando quedarse o irse", dice. "Su comprensión de lo que necesitan lograr en sus edificios para cumplir con sus propios objetivos basados en la ciencia definitivamente ha madurado y esto está influyendo en las negociaciones de arrendamiento".

Algunos inquilinos ya están tomando la iniciativa al financiar su propio sistema de gestión de edificios (BMS, por sus siglas en inglés) o probar plataformas de inteligencia artificial como Hank.

Gonzalez dice que la medida de menor costo y mayor beneficio que los propietarios pueden tomar es informar y comunicarse con sus inquilinos desde el principio.

"Explique cómo les beneficia, además de establecer opciones y plazos propuestos. Luego, escuche sus necesidades y negocie soluciones que funcionen para todos", dice.

Aún no existe un estándar a nivel global para Carbono Neto Cero, pero para Krelle, lo más importante es comenzar. "Este problema no desaparecerá, así que comience a hablar con sus inquilinos ahora y acuerde algunas victorias fáciles para lograr ahorros energéticos y de costos a corto plazo".

A pesar de los numerosos desafíos, Gonzalez está entusiasmada con cómo la agenda ASG está impulsando las mejores prácticas en la renovación de edificios.

"Estamos descubriendo cómo hacerlo mejor y de manera más económica. Está facilitando las cosas para aquellos que vendrán después, pero lo más importante es que está ayudando a proteger el medio ambiente y hacer la diferencia en nuestro planeta", dice.