Los fondos inmobiliarios de valor añadido captan capital fresco

Los gestores de inversiones han venido captando cada vez más capital de inversores institucionales para estrategias de valor añadido, que suelen centrarse en propiedades con un potencial desaprovechado.

En Estados Unidos, Crow Holdings ha captado 3.700 millones de dólares para su estrategia inmobiliaria estadounidense de valor añadido. El sexto fondo inmobiliario estadounidense de valor añadido de Pennybacker Capital, que cerró con 1.600 millones de dólares, incluye asignaciones del Texas Permanent School Fund y del New York State Teachers' Retirement System.

En Europa, el fondo sueco de valor añadido Revelop ha captado más de 2.400 millones de coronas suecas (231 millones de dólares), mientras que tres antiguos directivos de Patrizia han creado una empresa de inversión inmobiliaria de valor añadido.

"Tim Graham, Global Lead for International and Strategic Capital de JLL, afirma: "Se ha generado un impulso para que el capital se destine a estrategias de valor añadido y oportunistas. "Los inversores se han centrado en asignar capital a estrategias que prometen ofrecer fuertes rentabilidades ajustadas al riesgo, ya que los requisitos de rentabilidad han aumentado debido a los mayores costes de la deuda."

Los enfoques de valor añadido representaron el 56% de las preferencias manifestadas en la encuesta anual ANREV/ INREV/PREA sobre intenciones de inversión. Y dado que las estrategias de valor añadido suelen englobar esfuerzos de sostenibilidad, el Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) observó una inclinación de los inversores institucionales por el valor añadido. La encuesta registró un aumento significativo en la participación de fondos de valor añadido en su evaluación de bienes raíces, triplicándose entre 2019 y 2023 hasta 537.

Oficinas primera parada

Dado que la revalorización del sector inmobiliario está en el aire, es probable que las estrategias centradas en el valor añadido se beneficien de ser las primeras en actuar. Sin embargo, el despliegue de capital aún no ha despegado, y Graham afirma que sigue dependiendo de la dinámica del mercado y de la macroeconomía, con la dirección de los tipos de interés como principal influencia en la mayoría de los mercados.

Cameron Ramsey, Director Senior de Mercados de Capitales, Investigación y Estrategia para EMEA y Reino Unido de JLL, afirma que, aunque en la actualidad no hay suficientes activos para satisfacer la cantidad de capital de valor añadido, la inversión en capital podría ofrecer una posible vía de acceso al mercado. "Los actuales propietarios de activos de oficinas core-plus que desean mejorar sus edificios se enfrentan a la disyuntiva de invertir capital en mejoras o vender con descuento".

El sector de oficinas, con sus presiones para seguir siendo atractivo en una era de trabajo híbrido y evolución de las expectativas de los inquilinos, puede parecer una primera parada lógica. En concreto, la gama media de precios de los principales mercados de oficinas, afirma Ramsey.

"La calidad media de los activos es mucho mejor que hace una década y quizá se haya exagerado la dislocación entre los activos de oficinas prime revalorizados en ciudades como Londres o París y el gasto necesario para renovarlos, lo que podría crear oportunidades a corto plazo", afirma.

Por ahora, es más probable que las operaciones de valor añadido en oficinas se produzcan en la horquilla de precios de entre 50 y 100 millones de euros (108 millones de dólares), añade. A partir de ahí, hay que ser prudentes, sobre todo por el "riesgo de salida que se percibe al mantener propiedades más grandes".

De hecho, dado que las estrategias de salida de los fondos de valor añadido suelen implicar la búsqueda de un comprador core dispuesto, todas las miradas están puestas en cómo se comporta el capital core.

"Una vez que los grandes compradores vuelvan a la carga, los operadores de valor añadido tendrán confianza para desplegarse, sabiendo que hay futuros compradores".

Sector agnóstico

Aunque muchos fondos de valor añadido se centran en el sector de oficinas, otros sectores también están en el punto de mira. DWS está captando capital para un nuevo fondo paneuropeo de vivienda, mientras que el fondo Value Partners US IX de LaSalle se centra en los sectores de alquiler residencial, autoalmacenamiento, industrial y sanitario. Las inversiones objetivo de Hines incluyen alojamientos para estudiantes y logística de distribución, junto con oficinas prime altamente sostenibles.

La estrategia de valor añadido diversificado de Nuveen Real Estate, que cuenta con unos 350 millones de euros para invertir, invirtió recientemente en una cartera de viviendas unifamiliares en Helsinki. Por su parte, European Value Partners II, de PGIM, compró un solar para el desarrollo de un centro de datos en Múnich.

"Hace tiempo que la mayoría de los gestores de fondos consideran acertado adoptar un enfoque diversificado, pero la experiencia sectorial es hoy más importante que nunca, a medida que surgen nuevos sectores, como los centros de datos, y el capital busca asociarse con los mejores conocedores del sector", afirma Graham. "El valor añadido puede tener connotaciones muy diferentes según el sector. Un almacén de un solo alquiler, por ejemplo, presenta retos diferentes a una oficina de varios alquileres con vencimientos de arrendamiento escalonados."

El tiempo que tengan a su favor las estrategias de valor añadido dependerá del coste de los préstamos, afirma Graham. "Los inversores están vigilando cuidadosamente las mejores rentabilidades ajustadas al riesgo en el sector inmobiliario, y como las rentabilidades de la renta fija han subido, se sienten atraídos por las estrategias de valor añadido como vía para alcanzar sus objetivos de rentabilidad."