Las ciudades centrales se reinventan tras la pandemia

CHICAGO, 25 de mayo de 2023 – Las ciudades de todo el mundo se encuentran en un punto de inflexión, navegando por cambios estructurales en la forma en que la gente vive y trabaja debido a la pandemia. El nuevo informe de JLL (NYSE: JLL) El Futuro del Distrito Central de Negocios explora cómo las ciudades se están adaptando a estos cambios y cómo el sector público y privado pueden colaborar para ayudar a los distritos centrales a seguir siendo relevantes para los residentes, visitantes, empresas e inversiones.

Los distritos financieros (CBD) tradicionales tienen la oportunidad de reinventarse en un entorno de demanda cambiante de espacio de oficinas, patrones de desplazamiento y viaje más variables y un deseo de espacios “basados en la experiencia”. Aunque se trata de retos globales, Norteamérica es la región que se ha enfrentado a un ajuste más intenso, ya que los niveles de retorno a la oficina típicamente oscilan entre el 45% y el 65%, por debajo del 65%-85% de Europa y del 70%-100% de Asia-Pacífico. De cara al futuro, existe una gran capacidad de creación de valor en estos centros urbanos, debido a sus ventajas comparativas en infraestructuras, accesibilidad, stock inmobiliario infrautilizado y capacidad de crecimiento a escala, todo lo cual pone de relieve su resiliencia.

Los CBD tradicionales también enfrentan la competencia con vecindarios nuevos e inspiradores de uso mixto que están surgiendo en las ciudades más grandes del mundo y que atraen a una creciente proporción de empresas, residentes e inversiones. Las ciudades con visión de futuro pueden prepararse para el futuro reimaginando sus núcleos de ciudad y replicando y construyendo sobre el marco que hace que estos nuevos vecindarios tengan éxito en atraer el interés de los ocupantes e inversores

Para aprovechar las oportunidades inmobiliarias a largo plazo, los futuros CBD también pueden aprovechar los edificios existentes para crear una combinación equilibrada de usos, mejorar las comodidades e invertir en el ámbito público y el diseño sostenible. Por ejemplo, la renovación de edificios tiene un costo ambiental más bajo que los nuevos desarrollos, ya que las renovaciones pueden tener un impacto de carbono de menos de 500 kg de CO2 por metro cuadrado, muy por debajo de lo que se ve en los nuevos desarrollos (hasta 1.500 kg). Esto será importante para ayudar a las ciudades a avanzar hacia la neutralidad de carbono, especialmente dado que más de mil millones de metros cuadrados de espacio de oficinas deberán modernizarse a nivel mundial para 2050. Mirando más allá de los objetivos de sostenibilidad, JLL estima que la conversión de solo el 10% de los productos de oficina más antiguos de una ciudad podría generar miles de unidades residenciales necesarias para enfrentar los desafíos de asequibilidad de la vivienda.

Las ciudades podrían ver miles de nuevas unidades creadas a través del reposicionamiento de productos de oficina antiguos

Fuente: Investigación de JLL, 2023

Nota: Basado en activos de CBD de 30 años o más, con un 10% de RGB / GLA convertido a residencial con un tamaño de unidad promedio de 69,6 metros cuadrados. Los totales residenciales nacionales están destinados a demostrar una capacidad de carga hipotética para la conversión residencial. La cantidad real de unidades realizadas dependerá de la viabilidad técnica y financiera, las regulaciones de planificación locales y la demanda del mercadod

En conjunto, estos cambios ayudarán a los CBD a adaptarse a los patrones de trabajo híbridos, un enfoque cada vez mayor en la descarbonización de bienes raíces, la competencia de los vecindarios emergentes y la demanda fluctuante de bienes raíces.

"Después de tres años de cambios dramáticos en la forma en que vivimos y trabajamos dentro de las CBD, existe una oportunidad significativa para reimaginar cómo usamos e interactuamos con los centros de las ciudades", dijo Phil Ryan, Director de Investigación Global, City Futures en JLL. "JLL está mirando hacia la década de 2030 y más allá para ayudar a identificar soluciones para inversores inmobiliarios, desarrolladores, usuarios y gobiernos municipales para mantener estos importantes centros económicos, culturales, educativos y de innovación energizados y competitivos en el mundo pospandémico".

Se formará un ecosistema de asociaciones entre el sector privado, los gobiernos y las instituciones académicas y será esencial para maximizar las oportunidades de crecimiento y acelerar la transformación de las CBD:

• Los inversores pueden emplear una mentalidad estratégica a largo plazo para reposicionar y diversificar la combinación de adquisiciones para atender mejor las preferencias cambiantes y reducir la exposición a los choques externos.
• Los desarrolladores deben considerar de manera proactiva las ubicaciones en función del potencial de crecimiento futuro y la proximidad a los grupos de demanda, la calidad y la antigüedad de los edificios, y la capacidad de cumplir con los requisitos reglamentarios con respecto a la eficiencia energética y la sostenibilidad. Deben incorporar consideraciones ASG en activos preparados para el futuro y centrarse en la creación de destinos que sean resilientes a los cambios en la forma en que las personas viven y trabajan. 
• Los gobiernos deben anticiparse a los cambios en la demanda y proporcionar una mayor flexibilidad a los desarrolladores e inversores, incluso mediante la expansión de los créditos fiscales para compensar el costo de la conversión y la racionalización del proceso de carriles para reducir el tiempo de entrega de nuevos productos.

Además, es fundamental para hacer que los CBD sean atractivos para la vida y el ocio mejorar el ámbito público y el entorno para los peatones, complementado por la ampliación de las opciones para una variedad de negocios minoristas y comunitarios. Las adiciones a los espacios verdes y la cubierta de árboles mejoran las comodidades a nivel de la calle y, al mismo tiempo, ayudan a mitigar los efectos adversos del cambio climático, como el exceso de aguas pluviales y el estrés por calor. Las expansiones de restaurantes en la calle, el cierre de calles a los automóviles y otras medidas para reducir el tráfico y mejorar la confiabilidad del transporte público serán más comunes en el futuro.