El Futuro del Distrito Central de Negocios

Hallazgos clave

• El cambio hacia el trabajo híbrido, la fluctuación del número de visitantes, el envejecimiento de los inmuebles y la competencia de los submercados emergentes siguen pesando en las perspectivas a corto plazo de muchos Distritos Centrales de Negocios (Central Business District, o CBD)

• A pesar de los desafíos a corto plazo, los CBD se encuentran en una posición privilegiada para aprovechar sus puntos fuertes y dejar de depender excesivamente de las oficinas para convertirse en destinos polivalentes que atraigan a residentes, visitantes, empresas e inversiones

• La colaboración entre los sectores público y privado será fundamental para el éxito de la transformación de los CBD, maximizando las oportunidades de crecimiento y creando núcleos urbanos dinámicos que funcionen para todos

Los Distritos Financieros centrales tendrán que reinventarse para seguir siendo competitivos

En las ciudades más grandes del mundo, los Distritos Centrales de Negocios dominados por bienes raíces comerciales y que dependen en gran medida de los trabajadores de oficina y los viajeros de negocios se vieron particularmente afectados durante la pandemia.

Tres años después, las ciudades se encuentran en un punto de inflexión. Los cambios estructurales en la forma en que las personas viven y trabajan y la necesidad urgente de abordar problemas urbanos más amplios significan que está a punto de producirse un cambio significativo. Los CBD necesitan reinventarse para seguir siendo atractivos y competitivos en un entorno de demanda moderada de espacio de oficinas, patrones de viaje y desplazamientos fluctuantes y una competencia creciente de los submercados emergentes que ofrecen acceso a una amplia gama de servicios, espacio de oficinas de calidad y poblaciones en rápido crecimiento.

Los nuevos acuerdos de trabajo híbridos y remotos, el envejecimiento de los bienes raíces en múltiples clases de activos, la competencia con submercados emergentes y no tradicionales, los largos desplazamientos y la falta de una afluencia constante debido a las limitadas poblaciones residenciales continúan pesando sobre las perspectivas a corto plazo para muchos CBD.

1. Adaptación a modelos de trabajo híbridos

Según nuestro Barómetro de Preferencias del Trabajador, alrededor del 60% de los trabajadores de oficina esperan modalidades de trabajo flexibles, y los empleados trabajan ahora una media de 2,3 días a la semana a distancia.  Los CBD tendrán que adaptarse a este nuevo patrón de uso de las oficinas y aceptar que el modelo de trabajo híbrido ha llegado para quedarse. 

Modalidades de trabajo y viaje híbridos Los mercados de Asia-Pacífico registran el regreso a oficinas más rápido, mientras que América es el más lento

2. Los viajes largos y costosos hacen que los CBD sean menos atractivos

En el nuevo mundo laboral, donde los empleados continúan reevaluando su equilibrio entre la vida laboral y personal, las prioridades han cambiado y la calidad de vida es ahora la consideración número uno. Los trabajadores de oficina buscan reducir sus tiempos de viaje con viajes largos y costosos a Distritos Centrales de Negocio que ahora son mucho menos atractivos.

Aunque el retorno a los niveles previos a la pandemia de uso del transporte público y afluencia eventualmente tendrá lugar a largo plazo dado el crecimiento de la población y el empleo, esto llevará mucho más tiempo que en ciclos anteriores.

3. Abordando la obsolescencia de la propiedad y acelerando los esfuerzos de descarbonización de bienes raíces

Los edificios antiguos en los CBD continúan generando preocupaciones sobre la obsolescencia, lo que presenta un desafío tanto para la ocupación como para la preservación del valor del capital. Aunque es un problema global, los mayores niveles de construcción en el período de posguerra han llevado a un mayor nivel de exceso de oferta estructural en los mercados de América del Norte, empujando la vacancia de oficinas en los Estados Unidos al 20,2% en comparación con el 7,6% en Europa y el 14,7% en Asia Pacífico.

Los requisitos de sostenibilidad suponen un reto adicional para los inmuebles más antiguos, ya que los edificios tendrán que cumplir normativas de eficiencia energética cada vez más estrictas. A escala mundial, más de mil millones de metros cuadrados de oficinas tendrán que modernizarse de aquí a 2050. Las tasas de retro-adaptación deberán triplicarse, pasando de apenas un 1% en la actualidad a un mínimo del 3%-3,5% del stock al año si se quieren alcanzar los objetivos mundiales de cero emisiones netas.

Los mercados de entrada de Hong Kong, Frankfurt, París y Estados Unidos verán la mayor oportunidad para reposicionar el stock de oficinas antiguas

4. La competencia de los nuevos distritos se está calentando

En las principales ciudades del mundo están surgiendo barrios nuevos y dinámicos de uso mixto que atraen cada vez a más empresas, residentes e inversores. Estos distritos, que albergan clústeres creativos, tecnológicos y de I+D en rápida expansión, están desviando la atención de los inversores de los submercados más consolidados y estimulando el desarrollo de nuevos inmuebles de oficinas, multifamiliares, hoteles boutique y locales comerciales.

Los distritos emergentes como Fulton Market en Chicago, Shoreditch y King's Cross en Londres, MediaSpree en Berlín y Roppongi en Tokio están presionando a los CBD tradicionales para que se reinventen. Algunos Distritos Centrales de Negocios ya están comenzando a aceptar el cambio emulando el entorno de uso mixto, escala humana y rico en comodidades que se encuentra en estos submercados de rápido crecimiento.

El crecimiento de los alquileres de más del 20% en los últimos cinco años no es infrecuente en los submercados emergentes

5. La inestabilidad de la demanda

El reingreso a la oficina solo representa una parte de la ecuación de afluencia para los núcleos urbanos. Después del sector de oficinas, el sector de la hospitalidad y el comercio minorista son los más expuestos a los cambios en la demanda, con ingresos en estos sectores altamente volátiles y dependientes de viajes rutinarios y espontáneos. Incluso con la demanda de viajes reprimida que se está realizando, se estima que las predicciones de 2023 para viajes de placer se mantendrán por debajo de los niveles previos a la pandemia.

Los CBD dejarán de ser principalmente lugares de trabajo para convertirse en destinos de uso mixto que aprovechen su ubicación en el centro de las redes de transporte con acceso a una amplia gama de servicios, así como a instituciones educativas y culturales. Los agentes públicos y privados colaborarán para adaptar las mejores prácticas, ajustar las políticas de planificación, mejorar las infraestructuras y aumentar la inversión en sostenibilidad.

Se formará un ecosistema de asociaciones entre el sector privado, los gobiernos y las instituciones académicas que será esencial para maximizar las oportunidades de crecimiento y crear núcleos urbanos que funcionen para todos. Las ciudades tendrán que abrazar el cambio para revitalizar los CBD, mejorar la calidad de vida y abordar los problemas económicos, medioambientales y demográficos para un futuro sostenible e integrador.