Los inversores sopesan cambiar los criterios para una regeneración urbana exitosa
Landlords and investors are taking a more holistic view of projects to deliver value
Los inversores están pensando cada vez más en los planes de regeneración urbana en términos de barrios en lugar de edificios, a medida que el impacto social se vuelve más un foco.
En medio de las crecientes expectativas del público de que las empresas actúen de manera más responsable, se están diseñando e implementando esquemas para incorporar la creación de lugares más inclusivos, la inversión responsable y el compromiso comunitario.
Para los inversores que proporcionan el capital, significa adoptar una visión a más largo plazo de los rendimientos y considerar proyectos en los que puedan ofrecer beneficios de amplio alcance que vayan más allá de lo financiero.
"Hay una responsabilidad más amplia más allá del requisito de ofrecer ganancias rápidas a los accionistas a medida que los inversores avanzan hacia decisiones basadas en factores menos cuantificables ", dice Jeremy Kelly, director principal de Global Cities Research en JLL. "Las expectativas de que los bienes raíces darán un paso adelante y desempeñarán un papel en un futuro más sustentable y equitativo están aumentando.
"Los inversores institucionales se encuentran entre los más astutos para ver el horizonte a largo plazo, dados sus requisitos de capital".
En Londres, la compañía inmobiliaria británica que cotiza en bolsa, British Land, está llevando a cabo un gran proyecto de 21,4 hectáreas con una universidad, 3.000 viviendas, tiendas, oficinas y espacios comunes en Canada Water. El plan fue respaldado recientemente por el fondo de pensiones australiano AustralianSuper.
Durante los próximos 15 años, su asociación con el Consejo de Southwark y la comunidad local incluye una Carta de Regeneración Social que atiende a una combinación de grupos de edad, ingresos y etapas de la vida. La incorporación de espacios verdes, la mejora de las conexiones de transporte y la creación de enlaces a largo plazo con grupos locales forman parte del plan maestro.
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Adoptando una perspectiva más amplia
Los fundamentos tradicionales de la ubicación, la calidad del inquilino, así como el mercado y la economía locales, siguen siendo indicadores clave de la resiliencia y el rendimiento a largo plazo de una zona.
Sin embargo, los factores que satisfacen las necesidades y los requisitos de las empresas locales, los clientes y los residentes ahora desempeñan un papel más importante. Estos incluyen el aspecto y la sensación de un lugar, la experiencia que proporciona, lo bien conectado que está, el impacto ambiental, su contribución positiva a la sociedad y a la salud y el bienestar de las personas, todo lo cual puede agregar un valor significativo.
"En los últimos años, los inversores y desarrolladores han estado luchando por encontrar valor, dado el entorno de bajo desempeño de los últimos años. Aquí es donde el pensamiento holístico realmente puede marcar la diferencia", dice Jon Neale, jefe de investigación del Reino Unido en JLL.
Por ejemplo, la ciudad de Carlsberg de Copenhague, una antigua zona de cervecería remodelada como un barrio de uso mixto que incluye instalaciones residenciales, comerciales, recreativas, instituciones educativas y una nueva estación de metro que se completará en 2024. Con algunos de los mayores fondos de pensiones de Dinamarca, como PFA Pension, PenSam y TopDanmark, ya ha atraído a usuarios como Accenture, American International y Mikkeler.
"A los inversores que demuestren que pueden sobresalir constantemente en estas áreas les resultará más fácil obtener oportunidades o empresas conjuntas en las que el sector público o terceros son partes interesadas. Esta ruta es cada vez más preferida por los inversores institucionales que buscan desempeño a largo plazo a prueba de inflación", dice Neale.
Trabajando juntos para obtener los mejores rendimientos
Para los planes de uso mixto a gran escala, no están exentos de desafíos, a saber, complejos permisos de planificación a nivel de autoridad local y largas negociaciones.
Hace que la colaboración más estrecha entre inversores, consejos y partes interesadas sea clave. El grupo de expertos Localis del Reino Unido pidió recientemente un modelo de administración de planificación para alentar a los propietarios y desarrolladores a colaborar durante todo el proceso de desarrollo.
"La confianza puede y debe construirse con el tiempo, especialmente si se considera que algunos esquemas requieren algunos años de discusiones, planificación y revisión antes de enfrentar los problemas", dice Kelly. "También es fundamental que las asociaciones funcionen y permanezcan en su lugar durante todo el ciclo de desarrollo".
El proveedor de servicios financieros del Reino Unido, Legal & General (L&G), está invirtiendo en proyectos de regeneración urbana a través de asociaciones con los sectores público y privado para llevar fuentes de capital a largo plazo a ciudades como Sheffield, Newcastle y Cardiff.
En este último, L&G está trabajando en asociación con el Gobierno de Gales y Rightacres Property en un plan de regeneración de varios millones de libras que incluye un hotel para la Unión de Rugby de Gales, 10.000 metros cuadrados de espacio de oficinas y 318 apartamentos de construcción para alquilar.
Satisfacer las necesidades modernas
La participación corporativa en la regeneración y el desarrollo a gran escala también está aumentando, desde las casas, oficinas y centros comerciales propuestos por Google en California, hasta un nuevo distrito ecológico Néo-C de uso mixto desarrollado por el gigante francés de bebidas Pernod Ricard en el sitio de su antigua sede en París.
"Estamos en un momento en el que los actores de todo el entorno construido, desde empresas con sus propios bienes raíces hasta desarrolladores e inversores, desempeñan un papel más profundo en el cuidado, la protección y la gestión de un área", dice Kelly. "Las señales son que ese pensamiento más amplio ha llegado para quedarse".
No es diferente al tipo de enfoque audaz en la creación de espacios corporativos alrededor de 1900, cuando el fabricante de chocolate británico Cadbury construyó una aldea completa para su personal de fábrica. Del mismo modo, en la década de 1920, la firma de electrónica Philips creó la actual Eindhoven a partir de seis aldeas en 1920, construyendo viviendas, tiendas, escuelas e instalaciones recreativas para apoyar el crecimiento de la compañía.
En el mundo globalizado de hoy en día, las personas pueden tener más opciones sobre dónde viven y trabajan y las empresas tienen más opciones en términos de dónde ocupan espacio de oficina, pero igualmente tienen expectativas más altas, especialmente en torno a la salud y el bienestar, la comunidad y la sostenibilidad.
"Tanto los datos como la evidencia anecdótica sugieren que las empresas, los clientes y los residentes son cada vez más exigentes", dice Neale. "Los inversores tendrán que trabajar más duro en la experiencia, las comodidades y la cultura de sus activos – los factores 'más suaves' – si quieren que los flujos de ingresos sigan siendo duraderos a largo plazo".
Contacto con Jeremy Kelly
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